Acheter un bien immobilier en France

Si vous préférez acquérir un appartement ou une maison au lieu de payer éternellement des loyers, lisez attentivement ce que nous vous conseillons, cela pourrait éviter quelques désagréments.

Mon budget

Vous devez généralement obtenir un crédit pour pouvoir faire face à l'achat d'un bien immobilier. Sachez que les mensualités du crédit ne peuvent dépasser 33% de vos revenus mensuels. Si vous étendez la durée du crédit (par exemple à 25 ans), vous pourrez naturellement emprunter plus. Il est même possible d'acheter un logement sans avoir d'apport personnel, la banque pourra alors vous prêter la totalité du montant du bien et des frais de notaire.
Une fois votre budget évalué, regardez attentivement tous les logements qui correspondent à ce prix dans le quartier ou vous désirez vous installer, voire dans les quartiers avoisinants.
Il est en effet parfois plus intéressant de s'éloigner du cœur de cible que vous vous étiez fixé pour des raisons économiques et de voisinage (attention à ne pas trop s'écarter quand même !).

Chercher un bien

Si vous souhaitez faire affaire avec un membre de la communauté, pour des raisons de cacherout, consultez les offres de notre site Internet. Chaque offre comporte le descriptif du bien, et le contact du vendeur (ou de l'agence).
Pensez à créer des alertes mail (c'est gratuit), ce qui vous préviendra immédiatement lors de l'ajout d'une annonce susceptible de vous intéresser.

Visiter

Prenez rendez-vous avec le vendeur, et arrivez en avance afin d'avoir un aperçu du quartier, de l'immeuble, et d'une manière générale, de l'environnement et des parties communes. Une fois dans l'appartement, vérifiez bien l'état du plafond, des murs, des fenêtres, et plus globalement la distribution et la luminosité du bien.
Par exemple, une exposition est/ouest est meilleure qu'une nord/sud car les pièces exposées au nord ont tendance à être sombres et plus difficilement chauffables.
Les questions inévitables : les cheminées fonctionnent-elles ? Quel est le type de chauffage et comment obtient-on l'eau chaude ? Comment se comporte le voisinage ? Y a-t-il du bruit ? Quelle est la disponibilité de l'appartement ? A combien s'élèvent les charges et divers impôts ?
N'hésitez pas à demander une seconde visite, analysez bien tous les détails, pièce par pièce, faites surtout attention à l'humidité ! Vérifiez les équipements qui resteront, comptez la place qu'occupent les placards…
Si vous souhaitez acheter des bien mobiliers (cuisine, fours, rideaux…) au vendeur, faites en l'inventaire, mais concluez une vente à part, il n'y aura pas de frais de notaire dessus.
Renseignez vous auprès du syndic pour connaître les travaux en cours ou à venir, vérifiez enfin le montant des charges.
S'il y a des travaux à prévoir, comptez environ 400 €/m² pour refaire les revêtements (murs et sols), 600 €/m² pour démolir des cloisons, poser de nouveaux murs, 1000 €/m² si la décoration devient sophistiquée. Il faut compter 3 000 € minimum pour créer ou rénover entièrement une salle de bains, et 400 € par mètre linéaire pour aménager une cuisine. Vous pouvez bien entendu effectuer une visite avec une entreprise de rénovation afin de connaître le montant des travaux à prévoir avant d'acheter le logement.

Si l'ensemble des prestations qu'offre le bien vous convient, reste une dernière étape avant de signer : le prix. Vous pouvez bien entendu formuler une offre inférieure au prix de vente, mais ne cherchez pas trop à faire la meilleure affaire possible, car souvent, à force de négocier, le logement fini par trouver acquéreur ailleurs !
N'hésitez pas à formuler une proposition par écrit, gage de sérieux, en indiquant la durée de validité de cette proposition.

Signer

Le contrat à signer au préalable est un compromis de vente, ce qui engage le vendeur jusqu'à la date de signature définitive. Il y a toujours un délai d'attente pour signer une vente immobilière, le temps de réunir certains document comme un certificat d'urbanisme, un état hypothécaire… que le notaire va réunir. De votre côté, il faut compter environ 3 mois pour l'obtention d'un crédit.
Par conséquent, environ 3 mois après la signature du compromis de vente, vous pourrez signer l'acte définitif chez le notaire. Vous pouvez signer chez le notaire du vendeur ou chez votre notaire, voire chez le notaire du vendeur en présence du votre. Cela n'est pas plus onéreux, les deux notaires se partageront alors les honoraires. Quoiqu'il arrive, sachez que tous les notaires pratiquent les mêmes tarifs selon un barème précis.
C'est lors de la signature du compromis de vente que le vendeur vous remet l'ensemble des diagnostics. Par contre, il faudra attendre pour avoir le certificat d'urbanisme, et si celui-ci n'est pas positif, vous pouvez annuler la transaction et récupérer de l'indemnité d'immobilisation.
Vous avez cependant un délai de rétractation de 7 jours après la signature du compromis de vente. Envoyez alors sans attendre une lettre recommandée de désistement au notaire (ou au vendeur si l'acte avait été signé sous seing privé).
Lors de la signature du compromis, vous devez verser 10% du montant de la vente, pour assurer la réservation du bien. C'est l'indemnité d'immobilisation. Si vous n'obtenez pas le crédit nécessaire pour effectuer la transaction finale, ou si les renseignements d'urbanismes sont négatifs, vous pouvez vous désister et récupérer l'indemnité versée. Par contre, si vous vous désistez après le délai de rétractation, ces 10% seront définitivement perdus !
Dans tous les cas, les 10% sont à établir à l'ordre du notaire, que le compromis soit signé chez lui ou sous seing privé.
Sachez que dans l'ancien, les frais de notaires vont de 7% à 9% du montant de la vente. C'est l'acquéreur qui doit les payer en totalité. Vous pouvez payer une avance (provision) lorsque le notaire débute son travail, et verser le solde une fois la transaction réalisée.
Si l'appartement est acheté en copropriété, vous verserez également une somme qui constitue un fonds de roulement. C'est une sorte de dépôt de garantie que le syndic encaissera et qui vous sera restitué lors de la revente du bien. Pour connaître ce montant, contactez le syndic de l'immeuble.

Emménager

Les clés vous seront remises lors de la signature de l'acte définitif chez le notaire, environ 3 mois après la signature du compromis de vente. Vous pouvez quand même demander au vendeur de recevoir les clés plus tôt, si celui-ci est d'accord, mais n'oubliez pas de vous assurer immédiatement !
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