Louer son bien immobilier en France

Les lois et impôts ne sont pas les mêmes qu'il s'agisse de location vide ou de location meublée, car en location vide on a tendance à rester pendant une durée assez longue du fait de l'achat ou de l'apport de meubles. Il est donc plus délicat de récupérer son logement lorsque le locataire s'y est installé en location vide.
A contrario, en location meublée, tous les meubles et équipement vous appartiennent. Il est donc plus intéressant de louer meublé de petits appartements à des étudiants par exemple, car on sait qu'ils ne resteront pas indéfiniment.

Législation

Location vide

Le bail a une durée de 3 ans, renouvelable. En cas de force majeure, (retraite, mutation, reprise du logement pour les études de vos enfants), le bail peut être de 12 mois.
Le préavis à respecter est de 6 mois. Si vous souhaitez vendre votre logement, vous devez en informer votre locataire qui est prioritaire sur l'achat pendant 2 mois. Vous pouvez enfin donner congé au locataire pour des gros travaux, ou si ce dernier sous-loue dans autorisation, s'il a des irrégularités de paiement…
Ce son côté, le locataire peut vous donner congé en respectant un préavis de 3 mois, à n'importe quelle date, ou bien d'un mois s'il obtient un premier emploi (ou un nouveau après la perte du dernier), s'il est muté, ou s'il a le RSA.

Location meublée

Le bail minimum est de 12 mois, renouvelable, ou 9 mois s'il s'agit d'une location étudiant. Le préavis à respecter est de 3 mois, et le locataire peut partir quand il le souhaite, en respectant un préavis d'un mois.

Fiscalité

En location vide, les loyers sont des revenus fonciers. En location meublée, il s'agit de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Ces revenus s'ajoutent à votre imposition traditionnelle.

Location vide

En revenus fonciers, si la somme des loyers ne dépasse pas 15 000 euros, (régime micro foncier), vous avez un abattement de 30%.
En revanche, pour des loyers annuels supérieurs à 15 000 euros, vous êtes assujettis au régime réel. Il vous incombe donc de déterminer le revenu brut annuel auquel vous pouvez retrancher les frais de gestion (rémunération du concierge, honoraires de syndic, 20 euros par local…), les primes d'assurance, les dépenses de réparation et d'entretien, les travaux d'amélioration, la taxe foncière, les intérêts d'emprunt (si un crédit a été fait lors de l'acquisition de votre logement), les provisions pour charges de copropriété.
Si la différence entre votre revenu foncier brut et ces charges est positive, il faut reporter son montant sur votre feuille d'imposition sur le revenu, dans la case revenus foncier imposable. Si c'est un déficit, il est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros.

Location meublée

Exonération

Plusieurs cas sont possibles, vous pouvez même être exonéré d'impôts au titre des BIC si vous louez une pièce de votre résidence principale, si le prix de la location est inférieur à 167 €/m² en Ile de France, et 121€/m² dans les autres régions. Vous pouvez donc louer une chambre de service sans avoir à être imposé dessus. De la même manière, vous pouvez louer une chambre d'hôte à la semaine ou au mois sans payer d'impôt si vous n'en tirez pas plus de 760 € de revenus par an.

Micro entreprise

Si les recettes annuelles (loyers + charges) de vos meublés sont inférieures à 76 300 €, vous êtes considérés comme micro-entreprise. Vous bénéficiez alors d'un abattement de 71% avec un minimum de déduction fixé à 305 €. N'oubliez pas de tenir un livre-journal détaillant les recettes qui proviennent des locations meublées, c'est une obligation comptable. Côté fiscal, il faut inscrire le montant brut des loyers TTC dans la case Revenus industriels et commerciaux non professionnels. L'administration calculera l'abattement de 71% avec le minimum de 305 €.

Régime réel

Dans un régime forfaitaire, on ne déduit pas les charges. Ici, il est possible d'être déficitaire. En micro-entreprise, vous êtes imposé sur 29% de vos recettes. Ici, on peut déduire des frais et charges des loyers : les intérêts d'emprunt, les honoraires et commissions, les travaux d'entretien et réparation, la taxe professionnelle, les frais d'annonces et de gestion…

Fixer un prix de loyer

Regardez bien les annonces qui paraissent dans votre quartier. En proposant un prix intéressant, le locataire souhaitera s'installer et rester à long terme chez vous, cela vous évitera de multiplier les locataires et de risquer de perdre de l'argent.

Le bon locataire

Si vous souhaitez recevoir un locataire issu de la communauté, afin de faciliter les échanges et qu'il puisse respecter les règles essentielles du judaïsme, rien de plus simple : passez une annonce sur notre site.
Rédigez correctement votre annonce, en stipulant le lieu, la surface de votre logement, le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces, l'étage… le loyer et les provisions pour charges.
Privilégiez les rendez-vous individuels, ou sinon, indiquez dans l'annonce les heures de visite pour une visite commune. N'hésitez pas à vous assurer que le locataire est bien solvable, exigez des photocopies de fiches de paie, le dernier avis d'imposition, un rib… Vous pouvez également exiger une caution d'une tierce personne, qui signera un contrat de caution solidaire. Vous avez même la possibilité de téléphoner à son employeur et à sa banque afin de vérifier sa bonne solvabilité et sa pérennité.

Le bail

Signez un contrat de location. Vous devez remettre un dossier concernant les diagnostics.
Le contrat à prévoir est relativement simple. De votre côté, si vous êtes marié, un seul peut signer. Si vous êtes en indivision car vous avez hérité, chaque indivisaire doit signer le bail (sauf si un d'entre eux à un mandat des autres). Du côté locataire, un seul époux ou pacsé peut signer également, mais pour éviter des problèmes en cas de divorce ou séparation, il est préférable de faire signer les deux individus.
Indiquez le montant du dernier indice de référence des loyers (IRL), qui vous permettra d'augmenter votre loyer chaque année, à la même date, en fonction de la révision de cet indice.
Fixez un montant de provision pour charges, environ 60% des charges que vous payez. Le syndic vous enverra tous les ans le décompte des charges, que vous fournirez à votre locataire pour qu'il paie la différence.
Nous vous conseillons de demander un dépôt de garantie, que vous pouvez encaisser dès signature du bail, d'un montant maximum d'un mois de loyer hors charges en location vite, et du montant que vous désirez en location meublée (généralement un mois de loyer également).
Enfin, faites l'état des lieux (et l'inventaire si la location est en meublée) avec le locataire.
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